פסק-דין בתיק ת"א 24224-09-09

התביעה ותמצית טענות ב"כ הצדדים

1. תביעה זו עניינה בדרישת המדינה לפינוי קרקע שהוקצתה לנתבעים בחוזה למטרת גידול מטעים לתקופה של 49 שנים. 
2. ב"כ התובעת טען, כי לאור סיומה המוקדם של תקופת החכירה, המינהל היה מוכן לפצות את החוכרים בהתאם לחוזה ולהחלטת המועצה שהיתה בתוקף באותו מועד. לטענתו, החוכרים סירבו להשלים עם המצב המשפטי והתעקשו להמשיך ולהחזיק במקרקעין ולעשות בהם שימוש, תוך שהם סוברים כי יש להם זכות בעלות במקרקעין וכי גם לאחר השבחת המקרקעין, שלא היה להם חלק בה, המקרקעין "המושבחים" הינם שלהם.
3. ב"כ התובעת טען כי בחלוף הזמן, ובהוראת בג"צ, שקבע שהפיצוי שמינהל היה מוכן להעניק לנתבעים הינו פיצוי "לא מוסרי ובלתי מידתי", חלפו החלטות המועצה מן העולם, ותקופת השכירות פגה לחלוטין.
4. ב"כ התובעת טען כי עתה, משהסתיימה תקופת ההסכם, הפכו הנתבעים לפולשים האוחזים במקרקעין, שאינה שלהם, ללא זכות חוזית וללא תשלום. לטענתו גם התברר כי הנתבעים התנהגו כבעלים וסחרו במקרקעין, באופן בו העבירו את זכות השימוש לצד ג' תמורת דמי שכירות.
5. ב"כ הנתבעים ציין כי תחילתה של הפרשייה, ב- 1955 עת גייסה המדינה ועודדה את הציבור, ובכללו הנתבעים, להתקשר במפעל פרדס בחסכון שיהווה "מקור הכנסה" עבורם לתקופה של 49 שנה עם זכות חידוש בלתי מסוגיית ל- 49 שנה נוספות. לדבריו, הנתבעים הם שנטעו את הפרדס בשנת 1961, שעה שהאדמה בראשיתה היתה אדמת בור, מלאה סלעים וטרשים והם אשר השביחו אותה. בשנת 1971 החתים המינהל את הנתבעים על הסכמי חכירה, שבהם ציין במפורש את מקור זכותם בפרדס - מפעל פרדס בחסכון לפועלי המושבה - שמטרתו היתה לאפשר לעובדי המושבה לקבל בחכירה קרקע לנטיעת פרדס, על מנת לסייע לביסוסו, ע"י יצירת מקור הכנסה נוסף. אולם, באותם הסכמי חכירה, תוך סטייה מהותית מתנאי ההצטרפות המקוריים, "העלים ", כך לפי ב"כ הנתבעים, את זכות חידוש החכירה ל- 49 שנה, ואף הוסיף סעיף בדבר סיומה המוקדם של תקופת החכירה הראשונה עקב שינוי ייעוד.
6. ב"כ הנתבעים טען כי בשלב הבא, יזם המינהל באופן חד צדדי שינוי ייעוד של הקרקע מבלי ליידעם על כך מראש, שעה שתכנית חד/במ/937 פורסמה ביום 18.8.1994 למתן תוקף כטענת המינהל. ב"כ הנתבעים טען כי רק בשנים האחרונות, הסתבר לנתבעים, כי אף טרם חתימת הסכמי החכירה, יזם המינהל שינוי ייעוד לקרקע מבלי ליידע את הנתבעים. ביום 7.5.1996 הודיע לחוכרים על סיומה המוקדם של תקופת החכירה המקורית (49 השנים הראשונות) עקב שינוי ייעוד.
7. ב"כ הנתבעים הדגיש כי מאז 1996 ועד היום, לא הציע המינהל לנתבעים כל פיצוי בסכום קונקרטי עבור נטילת אדמותיהם עקב שינוי ייעוד, וגם לא טרח לפעול בהתאם למנגנון החוזי הקבוע בסעיף 15 להסכמי החכירה בדבר קביעת גובה הפיצוי, ובהעדר הסכמה בין הצדדים, ע"י מעריך, מומחה שימונה ע"י שר החקלאות.

דיון והכרעה

8. המקרקעין נשוא התביעה היו ידועים כחלקה 4 בגוש 7726 בחדרה. בעקבות פרצלציה שבוצעה בחלקה, שונה הרישום וחלקה 4 נרשמה בלשכת רישום מקרקעין כחלק מחלקות 171 - 174, 179 - 181, 188 - 213, 217 - 219, 227 ו- 236 בגוש 7726. המקרקעין הינם בבעלות מלאה של קק"ל ומנוהלים ע"י המינהל.
9. ביום 10.5.71 נחתמו חוזי חכירה תלת-צדדיים בין קק"ל, האיגוד וחברי האיגוד, לפיהם הוחכרו המקרקעין לתקופה שמיום 01/09/1961 ועד יום 31/08/2010, למטרת מטעי הדרים, והנתבעים 2-18 הם החוכרים (להלן: "החוכרים" ו/או "הנתבעים").
10. במועד החתימה על חוזי החכירה היה יעוד המקרקעין חקלאי, ומטרת החכירה היתה מטעי הדרים, כמפורט בסעיף 4(א) לחוזה.  ביום 18.8.94 פורסמה למתן תוקף תכנית חד/במ/937, אשר שינתה את יעוד המקרקעין למגורים. סעיף 15 לחוזה החכירה, שכותרתו "שינוי יעוד הקרקע", קובע כדלקמן:

"הוסכם בין הצדדים, כי במקרה והרשויות המוסמכות ישנו את יעוד השטח המוחכר או כל חלק ממנו למגורים ו/או לתעשיה ו/או לצרכי צבור על ידי תכנית בנין עיר בעלת תוקף רשאי המחכיר על אף כל האמור בחוזה זה, להביא לידי סיום מוקדם את תקופת החכירה של המוחכר, או של החלק לגביו שונה הייעוד, על ידי הודעה מוקדמת לפחות של שנה אחת מראש.

במקרה זה זכאי החוכר לפיצויים מלאים מהמחכיר עבור המוחכר כמטע על אדמה חכורה או חלקו, לגביו בוטלה החכירה - לפי מצבו של המוחכר ביום סיום תקופת החכירה כפי שנקבע בהודעת המחכיר ובהתחשב בזכות החכירה של החוכר בקרקע"

11. ב"כ התובעת טען כי בשל שינוי יעוד המקרקעין כאמור, ובהתאם לסעיף 15 לחוזה החכירה, נשלחו כבר ביום 7.5.96 מכתבים לאיגוד ולחוכרים הרלוונטיים מבין חבריו, בהם הודיע המינהל כי המקרקעין דרושים לו. לפיכך, הודיע המינהל על ביטול חוזי החכירה ודרש את פינוי המקרקעין והשבתם למינהל.
12. לאור סיומה המוקדם של תקופת החכירה, היה המינהל מוכן לפעול בהתאם להוראה החוזית, ולפצות את החוכרים בהתאם, ולחילופין - היה מוכן לפצותם בהתאם להחלטת מועצת מקרקעי ישראל 727, שהיתה בתוקף באותה עת.
13. מאז שהודיע המינהל לחוכרים על ביטול חוזי החכירה בשנת 1996 ובמשך שנים ארוכות, נוהל מו"מ בין המינהל ובין חלק מהנתבעים והאיגוד, תוך שאלה מודיעים, פעם אחר פעם, על סירובם לקבל פיצוי לפי החלטת מועצה 727 או לפי הוראת סעיף 15 לחוזה, ועמדו על זכותם להחזיק בקרקע ולעשות בה שימוש על אף יעודה החדש למגורים.
14. ביום 30.8.10 הסתיימה תקופת החכירה החוזית, ולא חודשה, על כן טען ב"כ התובעת, שאין כל מקום לדון בפיצוי המגיע לנתבעים, שכן במקום שישיבו את המקרקעין ויאבקו על הפיצוי, שלטענתם מגיע להם, הם בחרו להמשיך ולהחזיק בקרקע, כשלמעשה תקופת החוזה הסתיימה.
15. מאחרו והחוכרים המשיכו לאחוז בקרקע ולעשות בה שימוש לצרכיהם עד תום התקופה החוזית, הרי שחלה הוראת סעיף 16 לחוזה, הקובעת: